億策略上海土拍全年揽金超2400亿元，央企扛鼎民企回归

随着八批次最后一宗地块花落贝壳億策略，上海2024年所有土地出让落下帷幕。

第三方研究机构好地研究院统计显示，今年全年上海共有49宗涉宅用地公开出让，总出让金额约1384.8亿元，；算上遴选、城中村等方式出让地块，则累计出让76宗涉宅用地，总出让金达2429.79亿元。

2024年上海土地市场迎来了诸多变化。中指研究院上海分析师刘卓维表示，随着“价高者得”竞拍规则的回归，以及“双高双竞”政策的出台，市场热度回归，高溢价地块频出，两宗地块溢价率超过40%，刷新了上海土拍市场溢价率纪录；徐汇滨江一宗地块以超13万元/平方米的楼面价创下新纪录。

在逐渐回温的土地市场上，各大开发商积极充盈粮仓，为来年筑稳根基。不完全统计显示，今年以来，保利发展摘得7宗地块，招商蛇口6宗、金茂4宗、华润置地4宗、越秀地产5宗，涉及拿地金额均超百亿。

民企拿地积极性提升

12月最后两个工作日，上海迎来今年终场土地出让，共计7幅地块，合计揽金192.25亿元， 2宗地块底价成交，5宗溢价成交。

31日，本批次中最后一宗宅地奉贤新城地块由贝壳集团旗下贝好家成功竞得，总价约6.97亿元，溢价率约14%。贝壳方面透露，该项目初步定位刚需、刚改属性，将全程由贝好家自主操盘。

这是贝好家首次亮相上海，也是该企业拿下的第4宗地块，并首次在一线城市成功拿地。据了解，2025年，贝好家重点在北京、上海、广州、成都、西安、杭州、南京、武汉等十余个城市开展业务。

另一家民营企业宸嘉发展也在本轮上海土拍中引发了市场关注，以43.824亿元总价、7000元/平方米装标、1840平方米公建配套的代价，从一众央国企手中夺得了本批次最热门的徐汇区龙华地块。

该地块成交楼面价达12.6万元/平方米，也刷新了上海涉宅用地成交楼面价TOP2位置；地块成交溢价率高达40%億策略，是继浦东新区新杨思地块后，第二个触发“双高双竞”中止价的地块。

尽管宸嘉发展在上海市场颇为年轻，但今年6月的“出道”项目宸嘉100·嘉佰道以422套房源，吸引了千组客户抢购，开盘即罄，销售额也实现超60亿元，创造了上海楼市又一个千人摇的日光盘。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，从徐汇龙华这幅地块的竞争可以看出，国央企在拿地方面仍比较积极，虽然时至年底，房企资金压力会比较明显，但是对于优质地块的竞争不遗余力；而民企在众多国央企竞争对手中大手笔竞得地块，说明最近市场好转后，房企信心有所回升。

国央企强势补仓

整体来看，在第八批次土拍中收获最丰的是金茂和招商蛇口，两家企业均以联合体的形式摘下三宗地块。

其中，金茂、招商蛇口联手在宝山区拿下两宗地块，共斥资约72亿元，溢价率均在15%左右；同日，金茂底价摘得宝山另一宗地块，耗资约31.16亿元。至此，金茂完成了今年在上海最大力度的补仓。加上此前在普陀以底价约15.8亿元拿下的桃浦地块，2024年金茂在上海共挥金近119亿元，为明年的销售业绩打下了基础。

在本轮土拍中，除上述两宗宝山地块外，招商蛇口还与越秀组成联合体夺下了长宁区天山地块，总价约21.83亿元，溢价率也超过了24%。此次一口气补仓三宗地块，叠加此前在静安、松江等区域拿下的项目，今年招商蛇口在上海共计收获6宗地块，总建面71.28万方，涉及总地价约234.41亿元。

纵观2024年全年的土地市场，华润置地、保利发展也同样进行了大手笔补仓。其中，保利发展合计拿地6宗，涉及总地价约115亿元。

华润置地拿地数量稍逊，在10月的土拍中首次拿地，此后接连中标，共收获了4宗地块，并以40.37%的溢价率拿下浦东新区新杨思地块，创下了今年上海的溢价率记录，涉及总地价超190亿元，仅次于招商蛇口。

除了这些熟悉的面孔外，今年上海土地市场上还迎来了许多新鲜的参与者，亮相上海土地市场。

北京城建在今年首次入沪拿地，在第二轮土拍中参拍3宗地块，并以4.98亿元的总价将杨浦长海社区地块收入囊中；此后又在第三轮土拍中与越秀联合摘得杨浦另一宗地块。两次出手，北京城建以约27亿元的总地价展现了“落沪”的决心。

同样在今年成功入沪的还有中建七局。在第七批次土拍中，中建七局以底价12.53亿元摘得宝山区以总地块，首入上海。

相较而言，过去两年在上海市场拿地积极的地方国企，在今年下半年有些火力不足。好地研究院统计，今年下半年，厦门国企建发仅合作参与桃浦地块，而珠海国企华发和厦门国企国贸在下半年还未出过一次手。该机构认为，这是因为建发、华发、国贸目前在上海都有一两块难啃的骨头，存在库存较高、去化压力较大的情况，导致资金回笼慢，放慢了在上海补仓的速度。

不过，包括宸嘉发展、贝壳等民企出现在土地市场，卢文曦认为，这说明随着楼市企稳，市场情绪回归，房企对未来市场趋稳向好的信心在增强。

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